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« Mon cursus scolaire et mon parcours d’investisseur dans la construction de locations et des biens en vente, m'amène régulièrement à rencontrer une clientèle de ce secteur, mon conjoint étant gérant d’une société dans le bâtiment. Aujourd’hui courtier en construction, il a aussi une clientèle récurrente souhaitant mettre leur bien en location ou en vente. Il est donc tout naturel que j’aie mis à profit mon expérience et mon savoir afin de développer cette activité. Mes motivations sont bien sûr d’accompagner les gens à réaliser leurs projets de vie. Vendre un bien pour se reloger ailleurs, faire un investissement locatif en défiscalisation, être locataire, sont autant de projets qui ont besoin de l’aide d’un professionnel. Pour moi, c’est mon quotidien chez IMMOA. De plus, je développe en parallèle le recrutement immobilier d’agents immobiliers bénéficiant d’une commission à 100% des frais d’agence. Cela est aussi très gratifiant pour le conseiller immobilier qui sera plus à même de faire le maximum pour satisfaire sa propre clientèle. » - Julie Allamélou. Julie Allamélou, 34 ans, est née à La Réunion. Issue d’une formation et d’une expérience immobilières, elle décide de créer sa propre agence afin de pouvoir développer son activité librement et sans contrainte. Tout d’abord, l’activité a commencé sous le nom « Mon Carré Immobilier » en 2018. Mais il y avait alors de nombreuses similitudes avec d’autres agences portant des noms très similaires. C’est ainsi qu’en 2019, l’entreprise fait peau neuve et change de nom. Elle se voit renommée IMMOA Agence immobilière. Ce nom est alors plus parlant et unique sur le marché. La même année, Julie décide d’implanter une agence à Paris afin d’avoir plus de visibilité en France. Ceci permettra, par ailleurs, de recruter au-delà de la Réunion via un système de franchise ou de réseau de mandataires immobiliers.
Tous les biens peuvent faire l'objet d'une estimation immobilière. Qu'il s'agisse de biens anciens, de maisons neuves, d'appartements, ou encore d'immeubles de rapport.
Ça peut être pour un projet d’héritage et de succession. La valeur vénale est alors demandée pour calculer les frais. Il y a aussi des propriétaires qui souhaitent vendre leurs biens mais qui n’ont pas d’idée certaine de la valeur réelle. Je rencontre souvent des investisseurs qui construisent afin de défiscaliser.Là aussi, l’estimation de la valeur locative est une priorité et est indispensable pour monter le projet en banque.
Il y a plusieurs méthodes mais en général je préfère l’estimation par comparaison. Cela consiste à rechercher le prix de vente réel des biens similaires. Il ne faut pas se fier aux annonces sur lesquelles on peut tomber car les biens ne sont jamais vendus à ce prix. Ainsi, à partir des prix de vente similaires, je peux établir une moyenne.Cette moyenne pourra ensuite faire l'objet d'un réajustement en fonction de l’état du bien (neuf ou à rénover), de son emplacement, et biens d’autre critères. Dans certains cas, je peux aussi utiliser la méthode d’estimation par valeur de reconstruction à l’identique ou d’autre méthode au cas par cas.
Il est important de définir le prix auquel votre bien se louera rapidement et aussi un prix qui fera en sorte que le locataire reste dans le loyer. Il faut éviter le turn-over qui est une source de perte de revenus. De même, louer au-dessus du prix du marché laissera votre loyer vide plusieurs mois et le locataire partira dès qu’une occasion se présentera. Si on calcule le revenu perçu annuellement on se rend vite compte que pour un bien loué trop cher, le revenu annuel perçu est inférieur à une location moins chère mais loué rapidement et sans vacance locative. Un bien loué au juste prix est donc plus rentable. Le locataire souhaitant conserver son toit à long terme en prendra aussi beaucoup plus soin.