Géomètre-expert : incontournable pour les professionnels de la construction

Publié le 28 juin 2019 par Pion Denise
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Plusieurs acteurs dans le domaine juridique ainsi que des professionnels de bâtiment ont besoin des services du géomètre-expert. En effet, ce dernier est un spécialiste de la délimitation foncière. Il est difficile de débuter un chantier ou prendre des décisions juridiques sans avoir des informations précises sur les limites du terrain. Benoit Maury est un géomètre-expert à Saint Cyprien. Il a accepté de parler de son métier.

 

Benoit a décroché son diplôme d’ingénieur des travaux publics en 2001 et a suivi par la suite des études en architecture navale. En 2015, il est devenu géomètre-expert et a pratiqué ce métier un peu partout : Montpellier, Avignon, Tahiti, Damas et dans les Pyrénées orientales. A partir du mois de décembre de la même année, Benoit a enfin décidé de monter son propre cabinet. Notons que son intérêt pour ce métier est né en Syrie à l’occasion de ses missions topographiques dans ce pays.

 

Il gère seul son activité jusqu’à maintenant, mais prévoit de recruter un technicien avant la fin de l’année. Un peu plus tard, Benoit envisagera de devenir expert de justice, mais toujours dans l’activité de géomètre-expert.

 

Quels aspects du métier de géomètre appréciez-vous le plus ? En quoi consistent vos missions ?

 

Ce qui me séduit c’est la possibilité d’exercer un métier d’ingénieur dans le cadre d’une profession libérale réglementée, organisée, portant des valeurs d’éthique et d’indépendance, avec une possibilité d’installation presque partout en France, la variété des clients, des missions, des paysages rencontrés, des spécialisations possibles au cours d’une carrière. Chaque client est une aventure différente, il faut savoir s’adapter à chaque fois ; quand un client m’appelle pour me demander le prix d’une borne, invariablement je pose la même question : « quel est votre projet ? ». Et souvent les réponses sont étonnantes, on rentre dans l’intimité et cela de trouver la réponse adaptée à chaque cas. Il faut des compétences en droit privé, droit public, en urbanisme, en ingénierie, connaître les prix du marché immobilier, les coûts de travaux et apporter un conseil adapté.

 

 

Quels sont les outils indispensables au géomètre ? Quels sont les rôles de chaque équipement ?

 

 

  • La station tachéomètre (robotisé c’est indispensable en travaillant seul – environ 30 000 €) : c’est l’appareil sur trépied que vous voyez au bord des routes, il permet de mesurer des distances et des angles, qu’il convertit en coordonnées X/Y/Z et qui associés à un système de codification propre à chaque cabinet. L’appareil est positionné sur un repère connu, puis j’arpente le terrain, équipé d’un prisme et d’une tablette en liaison BT reliée à l’appareil, le pilote à distance et enregistre les points significatifs « vus » par l’appareil . Une fois la zone couverte, on déplace le tachéomètre sur un autre repère connu, et ainsi de suite.
  • Le GNSS (environ 10 000 €) recevant les données des satellites GPS (USA), GLONASS (Russe), Galileo (Europe), et Beidou (Chine), associé à une répartition nationale de 170 antennes appartenant à l’Ordre des géomètre-experts (Teria) nous transmettant des corrections en temps réel, qui nous permet un positionnement jusqu’à 2 cm de précision (sous réserve de bonnes conditions), et qui nous sert principalement à géolocaliser nos documents fonciers (obligation ordinale), et aux mesures de grande échelle.
  • Le logiciel de CAO topographie : il permet d’aboutir, après transfert sur l’ordinateur des points enregistrés par l’appareil (tachéomètre ou GNSS) à la production quasi automatique d’un plan en 3 dimensions, reliant les différents points enregistrés par des lignes, ou insérant des objets (un arbre, un candélabre, etc). Il ne reste ensuite « plus qu’à » habiller ce plan, l’interpréter, et concevoir le projet.
  • Le niveau de précision : dédié à des mesures altimétriques précises (inférieure à 5 mm).
  • Le lasermètre, la chaîne, le double-décamètre, restent des outils permanents, notamment en levé d’intérieur, associés à des méthodes strictes de prises de cote par recoupement, le but étant de multiplier les mesures et de les croiser afin de réduire les erreurs et améliorer la précision.
  • Les outils de dernière génération : scan 3D, même si je n’ai pas encore les moyens de m’offrir cet appareil (50 000,€), j’ai pu en faire l’usage pendant 3 ans et reconnais que c’est un outil très intéressant, mais qui nécessite des logiciels d’exploitation très coûteux également et une capacité de stockage de données très importante (une journée de scan = 1 To) ; on réduit considérablement le temps passé sur le terrain (temps divisé par 2 environ), mais on augmente le temps de traitement…
  • Les piquets, les bornes, les clous, et le marteau bref les indispensables pour la matérialisation sur le terrain.
  • Un peu de matériel de débroussaillage ! Et oui, si on ne peut pas viser le prisme il n’y a pas de mesure…
  • Du matériel de reproduction de plans.
  • Une bonne bibliographie juridique

 

 

 

Dans quelles situations est-il recommandé de faire appel aux services d’un géomètre-expert ?

 

Nous vous conseillons de faire appel à un géomètre-expert pour toute problématique foncière, principalement quand votre projet comportera des constructions à courte ou moyenne échéance. Il est important, même si notre métier est mal connu, d’avoir le réflexe de nous contacter en amont du projet. Nous garantissons le secret professionnel et, dans la plupart des cabinet, les conseils sont gratuits et inclus dans la prestation. Il est toujours regrettable, lorsque des clients nous contactent dans l’urgence pour un bornage, après édification d’un mur, d’une clôture ou d’un bâtiment,  de constater un empiètement qui aurait pu être évité. Nous ne sommes pas des pompiers et ne pouvons pas « arranger » les clients juste parce qu’il nous rémunèrent. Des solutions existent pour régulariser (division parcellaire notamment), mais elles restent tributaires de l’accord du riverain, négociation financière, et soumise à la signature d’un acte authentique chez notaire (donc de frais supplémentaires). Vous pouvez avoir le meilleur maçon du monde, s’il construit la maison chez le voisin, sachez que les jurisprudences en la matière sont constantes depuis 20ans : l’empiètement n’est pas toléré (la démolition est systématiquement prononcée).

Dès que vous avez un projet qui va nécessiter la réalisation d’un plan d’état des lieux et la matérialisation d’un projet sur le terrain, nous serons là pour garantir la justesse du positionnement et sécuriser le cadre juridique de votre opération.

Nous vous recommandons également de faire appel à un géomètre-expert (plutôt qu’à un diagnostiqueur immobilier par exemple) pour la création ou la modification d’une copropriété : les plans, descriptifs et règlements seront analysés et rédigés avec une réelle connaissance juridique et en adéquation avec une gestion cohérente de l’immeuble.

Notre profession nous oblige (sous peine de suspension) à nous astreindre à suivre 42h par an de formation directement en rapport avec le cœur du métier. Même les médecins n’en ont pas autant. C’est dire si notre Ordre a la volonté de garantir notre niveau de compétence.

En outre, notre formation initiale d’ingénieur nous permet d’avoir un regard pratique et technique sur un projet, mais également de faire valoir nos compétences dans la conception et le dimensionnement de projet d’infrastructures (voirie et réseaux divers).

 

Quelles sont les étapes d’une procédure de bornage amiable ?

 

Un bornage amiable se déroule généralement en 4 étapes :

  • Le Géomètre réalise un relevé topographique et un plan de la zone concernée en apportant une attention particulière aux éléments significatifs de possession, il relève tous les signe pouvant éclairer la position d’une limite ou d’un droit réel (servitude existante, par exemple).
  • Puis il réalise des recherches d’archives approfondies et hiérarchise les documents récoltés (le titre de propriété est le document le plus important, point de départ des recherches, il est impératif que les clients nous le communiquent dès la commande). Les documents recherchés vont être par exemple : des bornages anciens, des plans de remembrement, des divisions anciennes, les archives des confrères ayant travaillé à proximité, le cadastre (récent, ancien, rénové, révisé et/ou Napoléonien), des photos aériennes anciennes, les dires des « sachants » (bien souvent récoltés sur le terrain lors des mesures).
  • Il convoque les riverains concernés une fois la choisie en leur laissant un délai minimum de 15 jours pour s’organiser. Il leur demande à cette occasion de lui communiquer une copie de leur titres de propriété et tout document foncier en leur possession. Il arrive fréquemment que les riverains soient des indivisions (par héritage la plupart du temps) de 10, 15 (voire plus) personnes, ce qui complexifie l’envoi des courrier et la récolte des documents.
  • Il conduit la réunion de bornage amiable, où il propose à l’ensemble des riverains une limite au regard de tous les éléments analysés. Les contestations peuvent être prises en compte dans la mesure où les parties apportent des éléments probants (des documents ayant une valeur pour l’interprétation de la limite). Il est toujours possible d’ajuster la position d’une limite, en restant dans le cadre de d’une certaine tolérance (tolérance cadastrale). Mais il n’est pas question de s’arranger entre voisins pour placer les limites n’importe comment : les échanges « déguisés » ne peuvent être entérinés sans la rectification cadastrale adaptée et les actes authentiques associés (mutation, cession, vente, etc) car notre délégation de service public nous place également en tant que représentants de l’Etat qui régule notamment la fiscalité de ces échanges.

A l’issue de la réunion, les riverains signent le Procès-Verbal de bornage / le Plan de bornage (tous deux indissociables), matérialise les points de limite par des éléments durables (bornes, clous, plots, tiges métalliques, voire même marque de peinture).

En fin de bornage, après avoir numérisé et archivé les documents, le géomètre expert diffuse une copie des documents (plan et Procès-Verbal) à l’ensemble des parties.

La complexité quand on réalise un réunion de bornage seul, c’est qu’il faut alternativement changer de casquette entre celle de technicien (préparer les appareils pour implanter les bornes), de juriste (conseiller, recueillir les informations, justifier la limite proposée) et de médiateur (concilier des avis différents, préserver la paix sociale, faire preuve de fermeté avec certains, etc). Parfois une réunion peut se dérouler avec un nombre important de riverains et la conduire en assemblée devient impossible ; j’échelonne alors les heures de convocation au fil des limites traitées ; cela permet également d’éviter les vieilles querelles de voisinage (ou inversement les discussions interminables sans rapport avec l’opération)

Chaque réunion de bornage est une aventure ; on y rencontre des personnalités inattendues, des « forts en gueule », des personnes âgées aux récits émouvants, des bourgeois, des agriculteurs, des étrangers, des analphabètes, des sociétés, des représentants du Domaine Public, des organismes de tutelle, etc .

Les conditions météo sont évidemment un facteur important sur le déroulé de la réunion (qui se fait toujours en extérieur et si possible en terrain neutre…), que ce soit le vent, la pluie ou un soleil de plomb, on peut vite tomber face à des personnes énervées, fatiguées ou contestataires.  Il ne faut jamais perdre de vue que l’on convoque des riverains qui n’ont rien demandé et qui parfois doivent prendre une journée de congés pour apprendre que le mur qu’ils ont construit ne leur appartient pas, ou que leur parcelle a perdu/gagné de la superficie.

La plus grande problématique du bornage est de faire comprendre la nature du cadastre aux riverains : il s’agit d’un document fiscal qui n’a pour seul but de percevoir un impôt équitable. C’est-à-dire que le cadastre ne se préoccupe généralement pas de la justesse d’un limite dessinée, ou de la propriété d’un mur : quelques centimètres (ou parfois quelques mètres) ne changerons pas la valeur de l’impôt ! Nous devons donc faire comprendre aux personnes que la contenance (exprimée en hectares/ares/centiares = valeur fiscale) de leur parcelle, qui figure dans leur titre de propriété, peut très bien ne pas correspondre à une superficie réelle en m². La superficie réelle étant celle fixée une fois que toutes les limites ont été définies par bornage.

Ce dont on a besoin pour exercer le métier

 

Les outils sont nombreux et doivent être à la pointe de la technologie car les données doivent être précises et de qualité.

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